房地产开发经营与管理(1)

一、单选[共40题，每题1分，总计40分]
1、以（ ）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。
A．标的物
B．交易
C．资产
D． 企业
2、国际货币基金组织使用以（ ）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。
A．标的物
B．交易
C．资产
D． 企业
3、（ ），投资可分为基本 建设 投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。
A．按投资主体的经济类型不同
B．按资金来源的不同
C．按固定资产投资的使用构成
D．按我国固定资产投资的统计分类
4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（ ）的总和。
A．一切因素
B．主体因素
C．客体因素
D．周围各种影响因素
5、房地产市场的运行环境中的（ ）是投资者最敏感的问题。
A．社会环境
B．政治环境
C．经济环境
D．金融环境
6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（ ）等主要影响因素。
A．产业与结构布局
B．资本市场发育程度
C．利率和通货膨胀
D．政府及公众对待外资的态度
7、（ ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。
A．投资机会选择与决策分析
B．前期工作
C． 建设 阶段
D．租售阶段
8、获取 土地 使用权是房地产项目的（ ）。
A．投资决策阶段的工作
B．前期工作
C． 建设 阶段的工作
D．租售阶段的工作
9、在房地产开发项目的（ ）过程中，开发商应将其投资设想落实到一个具体的地块上。
A．投资机会选择
B．投资机会筛选
C．前期工作
D． 施工
10、（ ）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。
A．市场调查
B．市场细分
C．目标市场的选择
D．市场定位
11、市场调查中，（ ）的调查内容属于可控制因素的调查。
A．国内外市场环境
B．竞争情况
C．技术发展
D．市场营销因素
12、（ ）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
A．预测性调查
B．试探性调查
C．描述性调查
D．因果性调查
13、等差序列年费用系数为（ ）。
A．1/i-n/[(1+i)n-1]
B．n/(1+i)
C．i(1+i)n/[(1+i)n-1]
D．[(1+i)n-1]/i
14、年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（ ）元。
A．1120
B．1125.51
C．1126.83
D．1126.18
15、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（ ）。
A．8.24%
B．8%
C．6.12%
D．12.62%
16、置业投资中的房地产出租成本（ ）。
A．含开发 建设 成本和出租成本
B．含开发 建设 成本和经营成本
C．含购买成本和出租成本
D．含购买成本和经营成本
17、开发建设投资在开发建设过程中形成（ ）。
A．固定资产
B．固定资产和其他资产
C．以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产
D．以自营和出租为目的的固定资产和其他资产和以出售为目的的开发产品成本
18、房地产置业投资项目的期间费用计为（ ）。
A．开发建设投资
B．经营成本
C．流动资金
D．运营费用
19、当开发项目用地面积一定时，（ ）的大小就决定了项目可建设 建筑 面积的数量，而 建筑 面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安 工程 费用。
A． 建筑 密度
B． 建筑 物占地面积
C．容积率
D． 建筑 覆盖率
20、项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后（ ）除以资本化率来得到。
A．年净经营收入
B．年收入
C．年经营收入
D．年销售收入
21、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法，是选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其（ ）作为评估项目的资本化率。
A．中位数
B．平均值
C．众数
D．加权平均值
22、（ ）是房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分。
A．投资估算及资金筹措
B．项目评估基础数据的预测和选定
C．项目经济效益评价
D．项目不确定性分析
23、盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（ ）程度。
A． 安全
B．盈利
C．资金平衡
D．资产平衡
24、（ ）是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与决策的关键步骤。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估
25、某开发 企业 申请 贷款8000万元，期限3年，以 商品 房作抵押，该 企业 的信用等级为A级，项目风险等级为AAA级，则贷款综合风险度为（ ）。
A．18%
B．24.2%
C．36.4%
D．45.8%
26、综合风险度超过（ ）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
27、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”，充分利用（ ）的作用。
A．财务杠杆
B．资金时间价值
C．盈利机制
D．经济规律
28、房地产资产 管理 的职能包括物业 管理 、设施 管理 、资产 管理 和组合投资 管理 ，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使（ ）。
A．房地产的价值最大化
B．物业的净经营收入最大化
C．物业的有效毛收入最大化
D．物业的经营费用最小化
29、（ ）是制定物业管理计划的基础。
A．租金方案
B．物业的出租策略
C．物业管理的预算
D．物业所有者的目标
30、税法中规定的有关固定资产回收或折旧年限，往往是根据（ ）来确定的。
A．固定资产的经济寿命
B．固定资产的自然寿命
C．不大于固定资产的自然寿命的原则
D．国家的税收政策
31、政府在道路等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。这体现的房地产的投资特性是（ ）。
A．位置的固定性或不可移动性
B．适应性
C．政策影响性
D．相互影响性
32、房地产开发投资的起始工作是（ ）。
A．可行性研究
B．购买 土地 使用权
C．规划设计
D． 施工 建设
33、从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（ ）。
A．与出现损失有关的不确定性
B．由风险因素引起的损失
C．可能出现的结果之间的差异
D．获得预期收益可能性的大小
34、我国房地产开发统计中销售量采用是（ ）。
A．竣工的房屋面积
B．可销售面积
C．建筑面积
D．实际销售面积
35、我国目前的各类房地产价格指数，通常基于（ ）。
A．平均价格
B．中位数价格
C．众数价格
D．同质物业的价格指数
二、多选[共40题，每题2分，总计80分]
36、在有关国际投资协定中，“投资”定义通常包括（ ）。
A．以资产为基础的投资定义
B．以标的物为基础的投资定义
C．以 企业 为基础的定义
D．以所有者权益为基础的定义
E．以交易为基础的定义